法拍學習課程 · 進階篇 · 第 11 堂

優先承買權全貌：得標之後，誰可以用同一價格承買

拍賣公告裡常出現「優先承買」四個字。對投標人來說，它的意思很直接：你出價得標了，但如果有人依法享有優先承買權，並且表示願意用同一價格承買，這次得標就由他取得。

這一課整理五件事：誰可能有優先承買權、法拍時怎麼進行、公告怎麼寫、條文怎麼說效力，以及投標前怎麼查。

入門篇〈持分法拍完整解析〉與〈變價分割完整解析〉已經從持分的角度談過優先承買；這一課把其他類型的權利人也放進來，一次看全貌。

一、優先承買是什麼

優先承買，是法律讓特定的人在標的出賣時，可以用同樣的條件優先買。各條文的用語略有不同，有的寫「同一價格」，有的寫「同樣條件」或「相同條件」，以各條原文為準。

放到法拍裡：拍定之後，執行法院會通知依法有優先承買權的人，請他表示願不願意優先承買。權利人表示願意，這次拍定就由權利人以同一價格承買；權利人沒有表示，才由拍定人取得。

所以，有優先承買權人的案件，得標不等於一定買得到。這是投標前就要先估計的事，而不是得標後才發現的意外。

二、誰有優先承買權

下面整理七種優先承買權人。每一種只摘錄條文的要件；個案是不是符合，要看登記資料與實際情形。

同一個案件，可能同時有好幾種權利人，例如拍賣的是共有土地的持分，土地上又有別人的房屋。不同權利人同時主張時的順序，涉及個案認定，請洽專業人士。

三、法拍時怎麼進行

法拍時，通知優先承買權人的是執行法院。辦理強制執行事件應行注意事項第 44 點第 1 款前段規定，不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買。

辦理強制執行事件應行注意事項第 44 點第 2 款規定，共有物應有部分於拍定後，如執行法院已盡調查之能事，仍無法查悉優先承買權人或無法送達，致不能通知其優先承買者，無須公示送達。

拍賣的如果是共有物的應有部分，強制執行法第 102 條第 1 項另外規定：共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人；但無法通知時，不在此限。注意兩者的時間點不同：強制執行法第 102 條第 1 項講的是第一次拍賣，注意事項第 44 點第 1 款講的是拍定或承受之後。

整個流程可以畫成下面四步。

期限多長，注意事項第 44 點只寫「法定期限或執行法院所定期限」，沒有寫具體天數，要看執行法院的通知或公告。有些法院會在司法院網站刊登徵詢優先承買的公告，寫明聲明的期限與方式；有的法院公告也寫明，權利人表示願意之後，要在通知的期限內繳足價金；細節以各該法院的通知為準。

對投標人來說，這段期間就是等待期：拍定之後還不能確定買到，要等權利人表示或期限經過。

四、公告的一般套語與點名

拍賣公告提到優先承買，大致有兩種寫法，分量差很多。

一般套語

第一種是通用的提醒，大意是本件如果有依法可以優先承買的人，可以依法主張。很多公告都會附上這類文字，它提醒的是程序，不代表本案一定有權利人。

點名特定權利人

第二種是點名：公告寫明本案的特定情形，例如某筆土地有耕地承租人、拍賣的是共有土地的應有部分，或土地上有別人的房屋。這一種才是投標前要特別查的，因為公告已經指出本案可能有權利人。

讀公告時，先分辨是哪一種。只有一般套語，仍要自己查（見第六節）；有點名，就順著點名的內容去查謄本與查封筆錄。

五、條文怎麼說效力

如果沒有依規定通知權利人，就和別人訂了契約或辦了移轉，會怎麼樣？這一課摘錄條文明文寫到的其中四條：

• 土地法第 104 條第 2 項後段（基地與房屋）：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
• 耕地三七五減租條例第 15 條第 3 項（耕地租約）：出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。這裡的「前二項」，是耕地出賣或出典時，出租人應將賣典條件以書面通知承租人等規定。
• 民法第 426 條之 2 第 3 項（租地建屋）：出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
• 民法第 919 條第 3 項（典權）：出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗典權人。這裡的「前項」，是出典人應以書面通知典權人的規定。

這四條寫的都是一般出賣（或出典）時，出賣人、出租人或出典人沒有依規定通知的情形。法拍時，通知權利人的是執行法院（見第三節）。條文以外的效力怎麼適用在個案，例如得標後才有人出面主張優先承買，涉及個案認定，請洽執業律師。

六、投標前怎麼查有沒有權利人

公告有沒有點名，都可以照下面四個方向查。

1. 謄本：共有人與他項權利

土地與建物登記謄本的所有權部，可以看出是不是共有、權利範圍多少；他項權利部，可以看出有沒有地上權、典權等登記。共有人、地上權人、典權人，都可能是第二節列出的權利人。

2. 查封筆錄：使用情形

強制執行法第 77 條規定，查封筆錄要載明不動產的實際狀況、使用情形等事項。租約不一定看得到登記，所以除了謄本，也要看筆錄記載誰在使用、用什麼名義使用。拍賣公告會載明閱覽查封筆錄的處所及日、時（強制執行法第 81 條第 2 項第 5 款）。

3. 耕地三七五租約：書面與登記

耕地三七五減租條例第 6 條第 1 項規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。

拍賣的是耕地，公告或查封筆錄又提到承租人或租約時，可以從這條知道租約應有書面、應申請登記。有沒有登記對個案的影響，涉及個案認定，請洽專業人士。

4. 地上建物：回到第 9 堂的四種情形

拍賣的是土地，土地上又有保存登記的建物，第 9 堂〈不點交的 5 種類型〉把建物歸屬分成四種：區分所有建物的基地、建物屬於其他共有人、屬於債務人自己、屬於共有人以外的第三人。

建物屬於誰，會影響可能出現哪一種權利人。例如區分所有建物的基地，要看民法物權編施行法第 8 條之 5；建物屬於別人，而建物所有人對基地有地上權、典權或租賃時，要看土地法第 104 條；租用基地建築房屋的情形，另看民法第 426 條之 2。查法是調土地登記謄本，看標示部的「地上建物建號」，再用建號調建物登記謄本，查所有權人是誰。

一句話總結

有優先承買權人的案件，拍定之後還要等權利人表示；權利人願意以同一價格承買，這次得標就由權利人取得。

投標前先查三處：謄本看共有人與他項權利、查封筆錄看使用情形、公告看有沒有點名。不同權利人同時主張時的順序，以及沒有通知時對個案的影響，涉及個案認定，請洽專業人士。