從查封到交屋，分三段走
法拍屋的流程跟一般買賣完全不同——沒有屋主可以談、沒有仲介居中、沒有履約保證，一切依《強制執行法》走。
所有權跟占有是兩件事
領到權利移轉證書那天起，你在法律上就是所有權人了。但如果房子裡還有人，你能不能請法院運用公權力把房屋交給你，取決於公告上那一行「點交」或「不點交」。
-
階段一
查封到拍賣
錢：保證金（沒得標會退回）房子：還在原屋主或占用人手上
-
01查封
債權人向法院聲請強制執行，法院第一件事就是查封。查封當天，法院人員會到現場履勘，作成《查封筆錄》，記錄現場由誰占有、有無租賃、建物現況。
查封筆錄怎麼看 → -
02估價、定底價
法院會委託不動產估價師（或建築師）為這間房子估價，然後核定拍賣最低價額——也就是俗稱的「底價」。底價不是市價。
看懂底價與折數 → -
03拍賣公告
公告應載明權利範圍（是全部，還是應有部分＝持分）、現狀（是否點交、有無占用、租賃情形）、拍賣最低價額、投標方式與日期。公告上「是否點交」這一行，攸關買受人權益甚鉅。
點交 vs 不點交 → -
04投標與開標
法拍採投標方式，不是喊價競標：開標時出價達到底價、且出價最高者得標。沒人買就減價再拍，每次減價最多兩成、減多少由法院酌定；三拍還沒賣掉，進入三個月的應買期間；期間內還沒人應買時，債權人可以聲請改為第四拍（另行估價或減價拍賣）。
流標、減價與應買 →
-
-
階段二
得標到所有權
錢：7 天內繳足尾款房子：領證那天起是你的（所有權）
-
057 天內繳尾款
尾款＝得標價扣掉已繳的保證金（保證金直接抵充）。一般情形不必等法院通知，得標後七日內就要繳足，不能用任何理由要求延長。有優先承買權人的，等對方確定不行使後，法院另行通知繳款期限。
優先承買權全貌 → -
06領權利移轉證書
尾款繳清，法院就會發給權利移轉證書。買受人自領得權利移轉證書之日起，取得該不動產的所有權——不是登記之日，是領證之日。
什麼時候取得所有權 → -
07申報契稅、辦登記
買到的是房屋，向法院標購的一樣要申報契稅，從法院發給權利移轉證書那天起算 30 天——保守起見，從證書上的日期算，不要等收到證書才開始算。1 個月內拿權利移轉證書到地政事務所辦所有權移轉登記；法院拍賣的登記由買受人自己一個人就能申請，不需要原屋主配合。
得標之後的五個步驟 →
-
-
階段三
交屋
房子：公告寫「點交」的，由法院交到你手上；寫「不點交」的，要自己跟占用人處理
-
08聲請點交，或自己處理
公告寫「點交」的案子，領到權利移轉證書後，具狀向執行法院聲請點交，法院會解除占有人的占有，把房屋和土地交到你手上；寫「不點交」的，法院不負責交屋，要自己跟占用人協商或另外打官司。
不點交的 5 種類型 → -
09欠費與瑕疵
公共基金、管理費、水電瓦斯費、工程受益費、差額地價等，得標後要自己處理。法院對拍賣物的瑕疵不負擔保責任：買到漏水、壁癌、海砂屋、事故屋，原則上都由買受人自行承擔。
投標前查證工具箱 →
-
以上為一般流程說明，非法律意見；個案以承辦法院公告為準。
免費 8 堂入門，照順序讀
從流程到風險，照順序讀最好懂。
法拍屋完整流程
底價怎麼訂、流標減價、特別變賣——看懂整個拍賣週期。
02法拍屋到底便宜多少？
底價不是市價、折數怎麼算、行情怎麼比、便宜的代價。
03點交 vs 不點交
點交與否決定了你拿到房子的難度。
04查封筆錄怎麼看
法拍唯一的現況資訊：占用、租約、瑕疵與它的限制。
05只拍到建物、沒有土地
法定地上權、推定租賃、拆屋還地與房地一體。
06持分法拍是什麼
持分比例怎麼算、土地法 34-1 的門檻在哪、優先承買權是什麼——進場前必懂的規則。
07變價分割是什麼
民 823、824 裁判分割與變賣分配、優先承買陷阱。
08公同共有繼承房地
公同共有、應繼分見解分歧、代位繼承登記、全部遺產分割。
讀完想再深入
第一次來，大家最常問
要付錢嗎？
以 LINE 或 email 登入，免費使用。訂閱上線前，登入會員可免費使用全部功能。
收費前我們會提前公告，並清楚說明哪些功能收費、哪些維持免費。見方案與定價。
要下載 App 嗎？
不用。法拍通是網頁工具，點開連結立即可用。
如果您想要更像 App 的體驗，可以用手機瀏覽器開啟後，選擇選單中的「加入主畫面」。
一拍、二拍、三拍、應買是什麼？
法院第一次拍賣稱為一拍，底價依鑑價結果核定。若無人投標或出價都未達底價（流標），到場的債權人可以聲明承受；沒人承受，法院會酌減底價再行拍賣，依序為二拍、三拍。每次減價最多兩成，減多少由法院酌定，不一定每次都減滿。
兩次減價拍賣（三拍）仍未拍定、債權人也不承受時，法院會公告「應買」（法律上叫特別變賣）：從公告日起三個月內，想買的人可以依原定拍賣條件向法院表示應買，不必等開標日。
這三個月內、還沒人應買前，債權人可以聲請停止，改為另行估價或減價拍賣；期限內沒人應買、債權人也沒聲請的，視為撤回這筆不動產的執行。
點交跟不點交差在哪？
點交：拍定後，執行法院會依買受人聲請，將標的物的占有解除並交付給您。程序由法院處理。
不點交：法院不負責交付。常見於第三人在查封前已基於合法權源（例如成立在先且得對抗的租賃）占有的情形。您取得所有權後，必須自己另循民事訴訟途徑（例如返還房屋之訴）處理，或承受該租賃關係。
這是法拍最大的地雷區，進場前務必評估。見點交 vs 不點交。
保證金要準備多少？
金額由法院酌定，寫在拍賣公告上；《辦理強制執行事件應行注意事項》寫宜定為底價的一成到三成，有圍標疑慮時可能更高。未得標者退還。
你們代標嗎？會打電話推銷嗎？
不代標。我們不代理投標、不介入任何交易、不接受委任處理投標事務。
不會打電話推銷。我們沒有您的電話，也不會向您索取。登入只用 LINE 帳號或 email，不需填寫電話或其他聯絡方式，也就沒有業務電話。