法拍學習課程 · 進階篇 · 第 12 堂

投標前查證工具箱：公告、筆錄、謄本、農地與現場

前面三堂分別談了不點交的原因、能不能建築、優先承買。這一課把投標前要查的資料整理成一個工具箱，每一項都照同樣的順序寫：能查到什麼、去哪裡查、看的時候注意什麼。

工具箱只是幫你把資料找齊。資料怎麼解讀、個案能不能買，仍要依個案事實判斷；有疑問時，請洽執業律師或地政士。

一、工具箱總覽

下面六步是建議的查證順序：先讀公告，再看筆錄與謄本，最後到現場。每一步的細節分散在後面各節；鑑價報告、門牌與航照不在六步裡，需要時再查。

二、拍賣公告與查封筆錄

能查到什麼：強制執行法第 81 條第 2 項列出拍賣公告應載明的事項，其中包括閱覽查封筆錄之處所及日、時（第 5 款），拍賣後不點交者其原因（第 7 款），以及定有應買人察看拍賣物之日、時者其日、時（第 8 款）。

查封筆錄則依強制執行法第 77 條，要載明不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形等事項。

去哪裡查：司法院的常見問答列出查看法拍屋公告的管道，包括執行法院的公告欄、不動產所在地張貼的公告、各地方法院網站，以及司法院網站的「法拍屋公告」。查封筆錄依強制執行法第 81 條第 2 項第 5 款，到公告記載的處所、在公告記載的日、時閱覽，以該件公告的記載為準。

看的時候注意什麼：查封筆錄是查封時作成的（強制執行法第 77 條），記的是當時的狀況；到投標時，現況可能已經不同，要另外確認。

用語上，查封筆錄寫的是「使用情形」，拍賣公告寫的是「占有使用情形」。筆錄怎麼讀，見入門第 4 篇〈查封筆錄怎麼看〉。

三、鑑價報告

能查到什麼：強制執行法第 80 條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。司法院說明不動產執行的流程是：拍賣的不動產先鑑價，有拍賣實益的，法院再進行詢價、核定底價，然後第一次拍賣。

去哪裡查：強制執行法第 30 條之 1 規定，強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定。民事訴訟法第 242 條第 1 項規定，當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書；同條第 2 項規定，第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可。

看的時候注意什麼：投標人通常不是執行事件的當事人。實際能否閱覽鑑價報告，以各執行處作法為準。鑑價是核定底價的基礎，但底價不等於市價，行情怎麼比，見入門第 2 篇〈底價、行情與折數〉。

四、登記謄本與地籍

能查到什麼：謄本上有幾個欄位，和法拍特別有關：

• 所有權部的「權利範圍」：持分有多少。高雄市政府地政局的謄本說明指出，共有人除非訂有分管協議來區分使用範圍，否則擁有的權利範圍並無特定位置。
• 所有權部的「相關他項權利登記次序」與他項權利部：有沒有抵押權、地上權等負擔。
• 土地標示部的「地上建物建號」：這筆土地上已登記的建物（含共有部分建號及未登記之查封建物建號）。同一份說明提醒，建物登記採任意登記制，這一欄空白，不等於地上沒有建物。查法見第 9 堂〈不點交的 5 種類型〉的四種情形。
• 限制登記：例如新北市樹林地政事務所的註記表，把查封、假扣押、假處分、破產登記與預告登記都列為「限制登記事項」。

分管約定如果辦了登記，也會記在謄本上。土地登記規則第 155 條之 1 規定，共有人依民法第 826 條之 1 第 1 項申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿；依土地登記規則第 155 條之 3，專簿提供閱覽或申請複印。民法第 826 條之 1 第 1 項規定，這類約定於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。

去哪裡查：土地登記規則第 24 條之 1 把謄本分成三類。第二類任何人得申請，會隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人等資料，但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限；第三類限登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人申請。依內政部「核發土地登記及地價資料謄本注意事項」，謄本原則上可以向任一地政事務所臨櫃或以網路申請，利害關係人申請第三類謄本則要臨櫃，並在申請書載明所繫利害關係或法律依據。網路申請可用「全國地政電子謄本系統」，系統說明它核發的是具電子簽章、與書面謄本有同等法律效力的電子謄本。

看的時候注意什麼：新北市政府地政局說明，電腦化後的登記謄本只能提供不動產當下最新的資訊；想知道過去的異動，已電腦化的時期可以申請異動索引，人工作業時期可以申請人工登記簿謄本。依上述注意事項，異動索引隱匿權利人部分姓名後，任何人都可以申請。內政部「地籍圖資網路便民服務系統」也註明，系統的登記資料與地籍圖是定期複製的、不是即時資料，應以地政事務所核發的謄本為準；系統的地政門牌查詢，要土地上的建物已辦理保存登記才查得到。

五、農地與農舍

能查到什麼：

• 農舍註記：農業用地興建農舍辦法第 12 條第 1 項規定，主管建築機關核發建造執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。內政部 102 年 10 月 30 日的內授中辦地字第 1026652059 號令，規定的註記如下：9P「未經解除套繪管制不得辦理分割」（農舍坐落地號與提供興建之地號都要註記）；AW「已興建農舍，建造執照核發日期：」（農舍坐落地號）；AX「已提供興建集村農舍，基地坐落：」（提供興建之地號）；9L 於核發使用執照後註記「農業發展條例民國八十九年修正後興建農舍，使用執照核發日期：」。9L 的文字之後經內政部修正，現行代碼表寫作「農業發展條例民國８９年修正後取得農地興建農舍，使用執照核發日期：」。
• 套繪管制：農業用地興建農舍辦法第 12 條第 2 項規定，已申請興建農舍之農業用地，主管建築機關應於地籍套繪圖上分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。
• 農舍與土地：農業發展條例第 18 條第 4 項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。同條第 2 項規定，第 1 項所定「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民」在自有農業用地興建的農舍，滿五年始得移轉；但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。上述內政部令說明，9L 註記是為了落實這項移轉限制。
• 分割限制：農業發展條例第 16 條第 1 項規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者，不得分割，但列有七款例外情形；同條第 2 項規定，前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。
• 承受資格：農業發展條例第 33 條規定，私法人不得承受耕地；但符合規定的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。

去哪裡查：註記看土地登記謄本。高雄市政府地政局的謄本說明指出，農業用地標示部的其他登記事項如果出現「未經解除套繪管制不得辦理分割」「已興建農舍，使用執照核發日期：」或「已提供興建農舍，基地坐落：」等字樣，代表該土地已興建或提供興建農舍。後兩種字樣和上面的 AW、AX 是不同的代碼：內政部地政司公開的「土地登記其他登記事項類別」代碼表，另外列有 AT「已興建農舍，使用執照核發日期：」與 AR「已提供興建農舍，基地坐落：」，對照時以謄本實際記載的文字為準。

套繪則向土地所在地的主管建築機關查詢，誰可以申請、要附哪些文件，以該機關的規定為準。例如苗栗縣政府說明可以向縣府建築管理科申請建築物地籍套繪圖查詢；桃園市建築管理處說明的書面套繪查詢，則是由土地所有權人檢附文件申請。有些縣市另有線上查詢，例如桃園市、新北市的「建築物地籍套繪查詢」。

看的時候注意什麼：線上套繪查詢只能參考。桃園市的系統註明，查詢結果不提供作為是否存在合法建築物、法定空地證明，與土地及建物買賣或法院訴訟之依據；新北市的系統註明，套繪圖僅供參考、不做為任何證明使用；桃園市的頁面也註明，資料庫持續建置中。查不到套繪資料，不一定代表沒有套繪管制。上述內政部令也提到，主管建築機關要加速清查已核准興建農舍的農業用地，還沒清查註記的土地申請分割時，要另外釐清有沒有套繪管制。所以謄本上沒有註記，仍可以向主管建築機關洽詢，能否受理以該機關的規定為準。苗栗縣政府也提醒過一種情形：購買的農地要申請興建農舍，審查時才發現土地早已被套繪管制。

六、道路與建築線

土地能不能建築，先看基地有沒有連接建築線，以及臨的是計畫道路、現有巷道還是既成道路。查法與限制都在第 10 堂〈這塊地能不能蓋〉，包括地籍圖、土地使用分區、建築線指示（定）與套繪的查證順序。

七、門牌初編證明與歷史航照

能查到什麼：兩種資料都可以用來推算建物大約何時已經存在。門牌證明是請戶政機關查明門牌編釘時日、發給證明，內政部戶政司提供的「門牌證明申請書」就印著「請查明門牌編釘時日，發給證明書」，例如嘉義市東區戶政事務所說明，門牌證明包含初編證明、改編證明、整編證明。歷史航照方面，農業部林業及自然保育署航測及遙測分署說明，目前提供臺灣地區民國 62 年以後的各項航攝影像資料，申購航空照片放大，是用來了解拍攝日期當時的建築物、農作物狀況。

去哪裡查：門牌證明向房屋所在地的戶政事務所申請。內政部戶政司列出的申請人是房屋所有權人、現住人、管理人、利害關係人與受委任人，管理人或利害關係人要帶利害關係書件正本；這份說明沒有提到投標人。得標前能不能申請、要附哪些文件，以房屋所在地戶政事務所的規定為準。航照可以在航測及遙測分署的「航遙測圖資供應服務平臺」查詢、申購，申請時備妥地段地號、地址或坐標其中一種，以及需要的年度；分署也說明不提供照片辨識服務。

看的時候注意什麼：門牌初編不等於完工日。例如臺中市政府、臺南市安南戶政事務所都說明，新建房屋要等主要構造或主體結構完成後才可以申請初編門牌；內政部戶政司的門牌編釘須知也寫明，違建在符合條件時同樣可以申請編釘門牌。航照只代表拍攝當天的樣子。

八、實地察看

能查到什麼：現場的實際狀況，例如有沒有人居住、有沒有增建、周邊環境，可以和查封筆錄、謄本對照。

去哪裡查：強制執行法第 81 條第 2 項第 8 款規定，定有應買人察看拍賣物之日、時者，公告應載明其日、時。公告有定，就依公告記載到場；沒有定的，可以像入門第 4 篇〈查封筆錄怎麼看〉建議的，在門口、社區周邊觀察；從公共空間看，不要自行進入他人的房屋或土地。

看的時候注意什麼：第 8 款是「定有」才載明，不是每份公告都有察看日。現場看到的情形和筆錄記載不一樣時，把差異記下來，回頭對照公告與謄本，再決定要不要投、出多少價。

一句話總結

投標前，先讀公告，再看筆錄與謄本，農地另外查註記與套繪，最後到現場對照；每一項都以主管機關或法院的資料為準。

線上查詢多半只供參考，正式結果以謄本、主管機關或執行法院為準。查到有疑問的地方，寧可多問一次承辦機關，或請執業律師、地政士協助。進階篇 4 堂到這裡結束，可以回到學習路徑，從頭複習或挑想看的那一堂。