法拍學習課程 · 進階篇 · 第 9 堂

不點交的 5 種類型：原因不同，要查的東西就不同

拍賣公告上的「不點交」三個字，背後的原因差很多。有的是你買到的本來就只是一個比例；有的是裡面的人有合法的權利；有的只是法院在程序上保留一句話。

原因不同，投標前要查的東西就不同。這一課把公告常見的不點交原因分成 5 類，每一類說明是什麼、先查什麼、法律依據在哪一條。

如果還沒讀過入門第 3 篇〈點交 vs 不點交〉，建議先讀；這一課接著它往下細分。

一、不點交不等於不能買

先看一組數字。我們把本站收錄的法院拍賣公告逐份分類，依本站 2026 年 10 月 12 日收錄的 8,461 件法院拍賣案件公告統計：

• 約 78% 的案件，公告涉及不點交（全部或部分不點交）。
• 在這些案件中，約 69% 的公告在「不點交」的同一句寫明原因；約 25% 只在公告的別處提到；約 6% 完全沒寫原因。

換句話說，不點交不是少見的例外，而是看法拍案件一定會遇到的情況。重點不是全部避開，而是看懂原因，再估算取得占有要付出的時間與成本。

以上數字是用關鍵詞分類，一件案件可能同時屬於好幾類，用來看比例的大小，不是精確計數。

二、5 種類型總覽

依照「法院為什麼不負責交付」，可以把原因分成 5 類。點下面的按鈕看每一類：

各類型在公告中出現的比例差很多（同樣依 10 月 12 日的統計，分母是涉及不點交的案件，只計公告在「不點交」同一句寫明的原因）：

下面逐類說明。

三、A 標的本身交不出去

持分：你買到的是一個比例

持分拍賣，買到的是應有部分，例如「四分之一」。民法規定，各共有人除契約另有約定外，按應有部分對共有物的全部有使用收益的權利，也可以自由處分自己的應有部分。

民法第 818 條、第 819 條第 1 項

應有部分是對整個共有物的一個比例，不是土地上特定的一塊。所以持分案件的公告常記載不點交。持分的細節，見入門第 6 篇〈持分法拍完整解析〉。

公告沒寫，不代表不是持分。

在權利範圍欄位顯示為持分的案件中，近兩成的公告文字完全沒提到持分。判斷是不是持分，要看標的的權利範圍，不能只看公告的文字。

道路：土地現況供公眾通行

土地的一部分或全部，現況是供公眾通行的道路，公告常把這種情形記載為不點交的原因。

如果是既成道路，還可能成立公用地役關係。司法院釋字第 400 號解釋指出，既成道路符合一定要件而成立公用地役關係時，所有權人對土地已無從自由使用收益，國家應依法律規定辦理徵收給予補償。道路與建築的關係，會在進階篇另一課說明。

土地持分，地上又有保存登記的建物

還有一種常見的持分案件：拍賣的是土地持分，土地上又蓋有已辦保存登記的建物。這時要先弄清楚建物屬於誰，大致有四種情形：

1. 區分所有建物（大樓、公寓）的基地
2. 建物屬於其他共有人
3. 建物屬於債務人自己
4. 建物屬於共有人以外的第三人

拍賣公告通常不會寫建物屬於誰。可以調土地登記謄本，看標示部的「地上建物建號」，再用建號調建物登記謄本，查所有權人是誰。

如果是區分所有建物的基地，民法物權編施行法第 8 條之 5 對特定情形下基地分離出賣的優先承買另有規定，會在進階篇的優先承買一課說明。

四、B 有人有權占有

占有人有合法的權利使用這個不動產，法院就不會替你解除他的占有。常見的有四種。

租賃

租約能不能對抗你，關鍵在三個日期的先後：抵押權設定日、租約成立日、查封日。點下面的按鈕看三種情形：

「查封時點」與「買賣不破租賃」的細節，見入門第 3 篇〈點交 vs 不點交〉。這裡補兩個公告常見的情形：

• 公告寫明已除去租賃：依強制執行法第 99 條第 2 項，占有屬於第 98 條第 2 項但書的情形，也適用點交的規定。
• 公告載明有租賃、沒有除去：租約成為拍賣條件的一部分，得標後要承受。

另外，民法第 425 條第 2 項規定，未經公證的不動產租約，期限逾五年或未定期限的，不適用「買賣不破租賃」。實際怎麼處理，以拍賣公告記載與執行法院的認定為準。

地上權等用益物權

強制執行法第 98 條第 2 項規定，不動產原有的地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係，隨同移轉給買受人；但發生在設定抵押權之後、對抵押權有影響、經執行法院除去後拍賣的，不在此限。

這類原因在公告中寫明的比例不到 1%，實務上謄本的他項權利部最常看到的是抵押權。但地上權、不動產役權、典權等權利如果是約定設定的，依民法第 758 條第 1 項，非經登記不生效力；登記後會出現在登記謄本的他項權利部，和抵押權在同一部。看到這類權利，要比對它和抵押權的登記日期先後。

法定地上權是依法律規定發生的，謄本上不一定看得到，下一段說明。

法定地上權與推定租賃

土地和房屋原本屬於同一人、後來分屬不同人時，法律可能讓房屋繼續有權使用土地。一種是法定地上權，第六節再說明。另一種是民法第 425 條之 1 的推定租賃：土地及房屋同屬一人所有，只把土地或只把房屋讓與他人，或把土地及房屋同時或先後讓與不同的人時，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。

分管：共有人之間的約定

共有人之間可以約定誰使用哪一部分，一般稱為分管。民法第 826 條之 1 第 1 項規定，不動產共有人之間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定，登記後，對應有部分的受讓人或取得物權的人具有效力。

司法院釋字第 349 號解釋也指出：應有部分的受讓人不知道有分管契約、也無從得知時，不受該分管契約拘束。

「分管契約不明」常是固定寫法。

持分案件的公告常寫到共有人之間有無分管契約不明。依 10 月 12 日的統計，持分不點交的公告約有四成用了這類說法。它往往是法院的固定寫法，不代表法院查到了分管約定。

要知道有沒有已登記的分管，可以看土地登記謄本標示部的「其他登記事項」欄；有登記的，內容在地政事務所的共有物使用管理專簿，可以依規定申請閱覽或複印。

土地登記規則第 155 條之 1、第 155 條之 3

五、C 有爭執或權源不明

這一類是：有第三人主張自己有權使用，例如說是借用、說有自己的權利，或者法院查不清楚占有人憑什麼使用。

如果第三人主張自己對執行標的物有足以排除強制執行的權利，法律給他的管道是在強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，也就是第三人異議之訴。

強制執行法第 15 條

對投標人來說，這一類的不確定性最高。公告和查封筆錄記下的，只是主張的人自己的說法，不是法院已經認定的事實。閱覽查封筆錄時，要看主張的內容是什麼、有沒有提出文件。

六、D 地上物不在拍賣範圍

土地上有建物、增建或他人的東西，但這次沒有一起拍賣。這是僅次於持分的第二大類，常見的說法是地上建物不在拍賣範圍、法律關係不明。

這類案件的核心問題是：地上物有沒有權利繼續留在這塊地上？其中最重要的是法定地上權。

兩個法定地上權的條文

兩條都規定，地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議時，可以請求法院以判決決定。

要件：建物在設定抵押時已經存在

民法第 876 條的法定地上權，以建築物在土地設定抵押時已經存在，並具有相當的經濟價值為要件（最高法院 107 年度台上字第 1651 號判決、48 年台上字第 1457 號裁判意旨參照）。

所以要查兩件事：地上物是誰的、什麼時候蓋的。已辦保存登記的建物，建物登記謄本上有建築完成日期；沒有保存登記的建物，就要從其他資料推估。

抵押後才蓋的建物

土地設定抵押之後，才在抵押的土地上蓋建築物的，抵押權人必要時可以聲請法院把建築物和土地併付拍賣；但對建築物的價金，沒有優先受清償的權利。

民法第 877 條第 1 項

七、E 程序上的保留

這一類不是說裡面有人，而是法院在程序上保留了空間。常見的有三種寫法：

• 未能履勘：法院查封時沒能進入現場，不知道裡面的狀況。
• 附條件點交：例如寫明拍定後沒有其他人主張權利，才點交。
• 保留改定不點交：例如寫明如果有其他依法不能點交的情事，法院可以改為不點交。

先分辨：這是固定寫法，還是本案還沒處理完的事？

附條件點交與保留改定，多數是部分法院的固定寫法，同一間法院的許多公告都會出現，不是針對這一件案件。真正要注意的，是公告寫到本案還沒結束的事，例如：

• 租約已經被法院除去，但還在等異議期間經過或異議的結果
• 抵押權人已經聲請除去租賃，還沒有結果
• 公告要求拍定後在一定期間內陳報是否需要點交，逾期視為不需要
• 有人說有租約，但沒有提出

這些未決事項會直接影響能不能點交。閱覽查封筆錄時要特別確認，必要時請教執業律師或地政士。

八、讀公告的三個步驟

1. 先看同一句：強制執行法第 81 條第 2 項第 7 款規定，拍賣公告應載明拍賣後不點交的原因。涉及不點交的案件中，約七成的原因就寫在「不點交」的同一句。
2. 再找公告的別處：約四分之一的原因寫在公告的其他段落，例如標的的備註或使用情形的說明。
3. 都沒寫，就去看查封筆錄與現場：依強制執行法第 81 條第 2 項第 5 款、第 8 款，公告會載明閱覽查封筆錄的處所及日、時；定有察看拍賣物日、時的，也會載明。查封筆錄依強制執行法第 77 條，會記載不動產的實際狀況與使用情形。

查封筆錄怎麼讀，見入門第 4 篇〈查封筆錄怎麼看〉。

一句話總結

「不點交」只是結論，原因才是重點：先分類，再決定要查什麼。

持分要看權利範圍；有人占有要看日期先後；地上物要看是誰的、什麼時候蓋的；程序上的保留要分辨是固定寫法，還是本案還沒處理完的事。看懂原因，才能估算取得占有要付出的時間與成本。